אודות - התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעסוקה ולמסחר. פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית

פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם. בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם. הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע

תמ"א 38 ב-5 שלבים

התאגדות דיירים ובחירת נציגות

השלב הראשון בתהליך התחדשות עירונית הוא אולי השלב הקשה והמורכב ביותר. בעיקרון, פרויקט תמ”א 38 דורש הסכמה של 66% מהדיירים בבניין, ואילו פרויקט פינוי־בינוי דורש הסכמה של 80%. עם זאת, ההמלצה היא לנסות ולהגיע להסכמה גורפת. מדוע? כי כך יהיו הרבה פחות קשיים בהמשך. כדי להפחית את ההתנגדות הראשונית – המובנת למדי במקרים רבים – חשוב מאוד שבשלב הראשון ייחשפו כל הדיירים, ללא יוצא מן הכלל, לפרויקט. שקיפות היא המפתח כאן, ואם כל דייר ירגיש שהוא שותף לתהליך, מפלס ההתנגדויות ירד. אם זה לא עוזר, תמיד ישנן דרכים אחרות לשכנוע, החל ב״שנמוך״ ההצעה ומתן פיצוי כספי לדייר הסרבן – ועד תביעה. לאחר שהשגתם את ההסכמה הדרושה (ורצוי, שוב, המקסימלית), הגיע הזמן לבחור את נציגות הדיירים. אפשר לראות בה כמעין ״ועד לענייני התחדשות עירונית״ בבניין שלכם, שייצג את האינטרסים שלכם ויהיה נוכח בכל דיון בנוגע לעתיד הבניין. כך לא יידרש כל דייר להיות נוכח בכל ישיבה ובכל פגישה עם אנשי המקצוע הרבים.

בדיקת כדאיות כלכלית ותכנונית

חלטתם שהבניין שלכם צריך ״רענון״? השגתם את הסכמת כל הדיירים לפרויקט ההתחדשות העירונית? יפה. עכשיו עוברים לשלב חשוב לא פחות – בדיקת כדאיות. זה שאתם, הדיירים, מעוניינים בפרויקט, עדיין לא אומר שמדובר ביוזמה אפשרית ומשתלמת. בדיקת הכדאיות כוללת, בראש ובראשונה, את המצב התכנוני של הבניין. במילים אחרות, באמצעות אנשי המקצוע המתאימים תוכלו לדעת אם אפשר להוציא את הפרויקט לפועל בשטח, ומה יידרש לשם כך. בדיקת הכדאיות הכלכלית תתייחס לשני מובנים: אחד – לכדאיות הכלכלית מבחינתכם, הדיירים, כלומר מה תוכלו לקבל במסגרת שדרוג הבניין או הריסתו ובנייתו מחדש. השני – לכדאיות הכלכלית מבחינת היזם, כלומר אם ״שווה״ לו להשקיע בפרויקט שלכם, ואם הוא ירוויח ממנו. בשורה התחתונה, רק אם שתי הבדיקות הללו יסתיימו בתשובה חיובית, הפרויקט שלכם יוכל להמשיך הלאה, אל השלב הבא.

בחירת עורך דין

לאחר ששתי הבדיקות הסתיימו בתשובה חיובית, יגיע שלב קריטי בפני עצמו: בחירת איש המקצוע שילווה אתכם לאורך התהליך, לכל הפחות מבחינה משפטית, וזהו עורך הדין. חשוב מאוד שתבחרו בעורך דין שנחשב מומחה ומנוסה בפרויקטים להתחדשות עירונית, שכן כפי שכבר ציינו – לא מדובר בפרויקט רגיל. למעשה, לא כל עורך דין מקרקעין יכול לשמש גם כעורך דין התחדשות עירונית מוצלח. חשוב מאוד שתדעו לבחור באיש המקצוע הנכון. במה יוכל לסייע לכם עורך הדין הזה? כמעט בהכול: בשכנוע דיירים סרבנים; בגיוס כל אנשי המקצוע הנדרשים לפרויקט; בבחירת היזם (בשלב הרביעי, שאליו נגיע מיד); בניסוח החוזה מול היזם ובניסיונות לשיפור התנאים שתקבלו במסגרתו. כל אלו דברים מהותיים בכל פרויקט להתחדשות עירונית, והם מהווים רק רשימה חלקית מבחינת הערך המוסף שיכול לספק לכם עורך דין מתאים.

מכרז יזמים

אם הגעתם לשלב הזה – אפשר לומר בפה מלא שאתם כבר ממש בכיוון הנכון. זהו השלב שבו למעשה תבחרו מי יבצע את הפרויקט בפועל, ולכן לא צריך להסביר יותר מדי על חשיבותו. מה כן חשוב לדעת? ראשית, ״מכרז היזמים״ הוא לא מכרז רגיל: זהו מכרז שבו המחיר ידוע (הזכויות על הבנייה), והיזם למעשה מוזמן להציע איזו תמורה יספק לדיירים תמורת זכויות אלו. שנית, הכוח כאן נמצא בידיכם, הדיירים. כל יזם צריך לשכנע אתכם למה לקחת אותו ולא יזם אחר, והבחירה בידיכם. כדי לעשות זאת בצורה נכונה ואחראית, מומלץ מאוד לבצע את מכרז היזמים בנוכחות אנשי מקצוע – ולא להסתפק רק בעורך דין. גם אנשי מקצוע מעולם התכנון, למשל, יסייעו לכם מאוד בהחלטה ויוכלו להעלות סוגיות שאתם לא הייתם חושבים להעלות בעצמכם. אותם אנשי מקצוע צריכים להיות, כמובן, גורמים מטעמכם, שנבחרו על ידיכם, ולא על ידי היזם או גורם אחר שעשוי להיות בעל אינטרסים מנוגדים לשלכם.

בחירת יזם וחתימה על הסכם

המכרז הושלם, היזמים השמיעו את משנתם – ובחרתם יזם. מזל טוב! אתם למעשה נמצאים שלב אחד לפני מסירת הזכויות ולפני הנעת התהליך בצינורות המקובלים. מה נותר לעשות כעת? לחתום על ההסכם מול היזם ולצאת לדרך. בשלב זה חשוב מאוד, כמובן, לוודא כי כל ההבטחות של היזם נכתבות במפורש בחוזה, וכי אין סעיפים נסתרים, תתי־סעיפים עלומים או קביעות חדשות שלא דובר עליהם קודם לכן. מאחר שלצידכם נמצא עורך דין מיומן, אתם נמצאים בידיים טובות וככל הנראה ״מכוסים״ מהבחינה הזו, אך אל תשכחו: עליכם להיות מעורבים בכל שלב, גם בשלב הזה (באמצעות הנציגות כמובן) ולא להשאיר את העניין לאותם גורמים מקצועיים, טובים ככל שיהיו.

ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי-בינוי

בשלב ההתארגנות

בתמ”א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות (מבנה בודד) והגעה להסכמות. בפינוי בינוי שלב התארגנות בעלי הדירות והגעה להסכמות יכול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות (מספר מבנים)

משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט

בתמ”א 38 יש צורך בתכנון הבניין ובאישור התכנון (רישוי) באמצעות הוצאת היתר בנייה. מדובר בהליך תכנוני קצר יחסית, משום שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה. בפינוי-בינוי מידת הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר בתמ”א 38, ועל כן כרוכה בסיכונים רבים יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.

במהלך ביצוע הפרויקט

בתמ”א 38 חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות. המשמעות שמתגוררים באתר בנייה במשך שנה–שנתיים. יש להביא בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי.

עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה

בכל הפרויקטים יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות הגדלת עלויות התחזוקה של מערכות הבניין והמעלית ובעקבות מהוספת שטחים לדירות. ייתכנו שינויים בסיווג (הנכס) בנושא תשלומי הארנונה, וגם תשלומים קבועים אלה עשויים להשתנות. יש להבהיר כי השינויים אינם זהים בכל המסלולים, וכי בתמ”א – חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדלות אך לא בהרבה. בתמ”א 38 – הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות, בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ועל כן עלויות האחזקה גדלות בהרבה בהשוואה להוצאות שנדרשו בבניין הישן.

 המאמר הנ”ל הועתק לנוחיותכם מאתר מדלן ומאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

למאמרים המלאים

https://tama38.madlan.co.il/steps#step-1

https://www.gov.il/he/departments/guides/about_urban_renewal?chapterIndex=1

Don't see the apartments you were looking for? Help us by suggesting!

Copyright © 2020 powered by Crocoblock, Inc. All rights reserved